Auch wenn Käufe momentan schwierig sind: Die Experten der Unternehmerrunde Logistik erwarten
steigende Mieten und einen weiter anziehenden Markt. Roswitha Loibl
Die Unternehmerrunde Logistik (v. l.): Dirk Hartmannshenn, Oliver Blüher, Roswitha Loibl, Bülent Alemdag, Bodo Hollung Bildrechte: Steffen Hauser
Büromieter zeigen sich momentan ziemlich zurückhaltend – das ist bei Logistikern anders: „Wir sehen eine gigantische Flächennachfrage bei Logistikimmobilien und keinerlei Schrumpfungstendenzen“, sagt Oliver Blüher, Geschäftsführer von Aconlog Projektentwicklung. Und so reagieren die vier Experten der Unternehmerrunde Logistik auch mit zustimmendem Kopfnicken auf seine Aussage: „Wir können uns die Mieter aussuchen.“ Damit bezieht er sich auf ein konkretes Projekt in Krefeld, das sein Unternehmen zurzeit entwickelt.
Welche Gruppen von Logistikern sind so stark auf der Suche?
Gehen produzierende Unternehmen zum „Nearshoring“ über? Hier scheiden sich die Geister. Dass industrielle Produktion wieder nach Deutschland zurückkehren könnten, hält Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest, für nahezu ausgeschlossen. „Dieser Begriff wird in den Medien überzogen verwendet. Es gibt kaum Produktionsverlagerungen nach Deutschland, wenige nach Osteuropa. Unternehmen suchen vorwiegend andere Standorte in Asien, Südamerika oder Afrika als Alternativen zu China.“ Nur dieVorratshaltung werde vergrößert. „Bei Hightech-Produkten sehe ich das anders“, hält Oliver Blüher dagegen. Wegen der Sicherheit der Lieferketten und auch der kurzen Transportwege kehrten beispielsweise Chip-Hersteller nach Deutschland zurück.
Trotz zweistelliger Zuwachszahlen während der Pandemie ist der Höhenflug des E-Commerce dagegen zunächst einmal gebremst. Bei den Anmietungen sorge die Industrie derzeit für mehr Nachfrage als der Onlinehandel, sagt Bodo Hollung. In der Pandemie haben die Online-Händler Kapazitäten aufgebaut, die sie momentan nicht benötigen. Ein augenfälliges Beispiel ist Amazon, das für 14 Immobilien Untermieter sucht. Ob „Subletting“ das neue Zauberwort wird? Das nimmt Bülent Alemdag, Gesch.ftsführer von Realogis Immobilien Düsseldorf, nicht an: „Der E-Commerce war immer in der Pole-Position und wird stabil bleiben.“ Im Unterschied zu den vergangenen Jahren würden aber nicht mehr 10.000 oder 20.000 Quadratmeter spekulativ angemietet.
Finanzierer von Projektentwicklungen sehen heute – wenig erstaunlich – genauer hin, wem sie Kapital zur Verfügung stellen. „Heute spielt es wieder eine größere Rolle, wie das einzelne Unternehmen aufgestellt ist“, sagt Dirk Hartmannshenn, Partner bei der Unternehmensberatung Troesser & Co. und fügt an: „Aber im Gegensatz zu Wohnimmobilien beispielsweise ist die Logistik sehr gut greifbar, weil die Erstellungszyklen überschaubarer sind und es weniger Auflagen gibt.“ Was Banken nach Hartmannshenns Erfahrung gerne sehen: die Spezialisierung eines Entwicklers auf die Nutzungsart Logistik.
Was ist heute mit denen, die sich auf solche Summen eingelassen haben, aber nun von hohen Zinsen, Baukosten und der Inflation eingeholt werden? „Ich sehe momentan keine Fire Sales“, sagt Oliver Blüher, aber er erwartet sie.
Auch beim Investorenmarkt für geplante oder fertiggestellte Logistikobjekte gibt es zurzeit wenig Bewegung. „Aber bei anderen Nutzungsarten ist der Findungsprozess stärker ausgeprägt“, meint Bülent Alemdag. Dass die Kaufpreisfaktoren sinken werden, davon sind die vier Experten überzeugt. „Wir haben schon immer damit kalkuliert, dass wir ein Projekt zum 20- bis 21-Fachen verkaufen können“, sagt Oliver Blüher, auch in Zeiten, in denen Entwickler hohe Kaufpreise zahlten in der Erwartung, dass sie beim Exit 25 oder 26 Jahresmieten erzielen würden. In der aktuellen Findungsphase stellen Projektentwickler manches zurück, „es wird nicht mehr spekulativ entwickelt“, sagt Oliver Blüher, der moniert, dass in früheren Zeiten auch Objekte in absoluten C-Lagen entstanden. Bülent Alemdag wunderte sich dort bisweilen über die Kaufpreisfaktoren: „Es gab kaum Unterschiede zwischen peripheren Lagen und beispielsweise Hamburg. Valueadd- Produkte wurden zu Faktoren von Core- oder Core-plus-Produkten verkauft, und opportunistische wie Value-add.“ Diese Zeiten seien vorbei.
„Wir sehen eine gigantische Flächennachfrage bei Logistikimmobilien.“, erklärt Oliver Blüher, Geschäftsführer der Aconlog Projektentwicklung GmbH.
Spezialisierung ist aber auch bei den Finanzierern selbst angesagt. Fremdkapital bekommen Logistik-Entwickler und -Investoren vorwiegend von klassischen Banken und kaum von alternativen Finanzierern oder per Crowdfunding. Wer ist besonders stark in diesem Geschäft? Oliver Blüher nennt die genossenschaftlichen Banken. „Wir haben schon viele Logistikobjekte über Sparkassen finanziert, die oft auch als Anleger in unseren Fonds vertreten sind“, sagt Bodo Hollung. Als weitere Namen fallen in der Runde die DZ Hyp, die Bayern LB, die Deutsche Hypo und die Hypovereinsbank.
Der Transaktionsmarkt bei Grundstücken lahmt zurzeit, denn die Preisvorstellungen von Grundstücksverk.ufern und Kaufinteressenten klaffen auseinander. „Die Zeiten, in denen 500 Euro pro Quadratmeter bezahlt wurden, sind vorbei“, sagt Blüher. Viele Grundstückseigentümer seien noch „in Lauerposition“, weshalb Transaktionen auf Eis liegen. Ob allerdings der Grundstückspreis am Ende über die Rentabilität einer Projektentwicklung entscheide,wagt Bodo Hollung zu bezweifeln. Bei 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter sei dieser Posten nicht so entscheidend. „Aber zum Teil gingen die Preise bis zu 750 Euro“, gibt Bülent Alemdag zu bedenken und bezieht sich dabei auf ein Projekt im Raum Köln.
Was noch nicht vorbei ist: der Anstieg der Mieten. „Wir hatten und haben einen großen Nachholbedarf bei den Mieten“, sagt Bülent Alemdag. Jahrelang galten 3,50 Euro pro Quadratmeter als Bezugsgröße für durchschnittliche Lager- und Logistikhallen. Seit etwa drei Jahren habe sich das geändert, und „es gibt auch keine Incentives mehr für Mieter“. Alemdag skizziert den Anstieg: Im Ruhrgebiet sei nichts mehr unter sechs Euro zu mieten, in Hamburg sei es von 5,40 auf mindestens acht Euro hochgegangen. In der Pandemiezeit hätten sich möglicherweise aber auch Nutzer auf Mieten eingelassen, die sie heute nicht mehr bedienen können. Das könnten „tickende Zeitbomben“ sein. Oder aber sie finden Untermieter, was lukrativ sein kann. Bodo Hollung berichtet von Fällen,in denen ein Untermieter mehr zahlte als der Hauptmieter.
Die Erwartung steigender Mieten wird gefüttert durch die Tatsache, dass sich „allmählich die Indexierung der Mietverträge bemerkbar macht“, hebt Dirk Hartmannshenn hervor. Diese Steigerungen könnten die Mieter in der Regel auch auffangen, meint Bodo Hollung: „Sie können ihre Produkte und Dienstleistungen auch teurer verkaufen, und am Ende müssen die Verbraucher mehr zahlen.“ LIP Invest habe in diesem Jahr bereits Mieterhöhungen von acht bis zehn Prozent aus indexierten Mietverträgen durchgesetzt ohne Streitigkeiten mit den Mietern. „Wir kaufen nur Immobilien mit indexierten Verträgen.“ Schlecht sieht es jedoch für diejenigen Vermieter aus, die keine Indexmieten vereinbart haben. Mieter ihrerseits bevorzugen Staffelmieten mit einer Steigerung von drei bis vier Prozent pro Jahr, „weil ihnen das Planungssicherheit gibt“, unterstreicht Oliver Blüher. In Zeiten niedriger Inflation erfüllten ihnen Vermieter diesen Wunsch durchaus. Heute nicht mehr. Bei Logistikobjekten, die heute entwickelt werden, steht die Drittverwendungsfähigkeit hoch im Kurs. Was das konkret bedeuten kann, erläutert Oliver Blüher: „Wir konzipieren unsere Objekte so, dass beispielsweise auch wassergefährdende Stoffe gelagert werden können. Denn heute sind in vielen Gütern Lithium-Ionen- Akkus eingebaut.“ Spezielle Folien im Boden und eine Löschwasser-Rückhaltung gehören dazu. Nicht einfach ist das Thema Brandschutz zu lösen – gerade auch in Hinblick auf Batterien. „Es gibt wenig standardisierte Merkmale für ihre Einlagerung“, bedauert Alemdag. Die Feuerwehren legten die Vorschriften je nach Kommune unterschiedlich aus. „Wir müssen aktiv auf die Genehmigungsbehörden zugehen, das gehört zum täglichen Business“, sagt Oliver Blüher.
Neue Anforderungen kommen auf Logistikobjekte durch den zunehmenden Einsatz von Robotik und Autostore-Systemen zu. Oliver Blüher nennt zwei Konsequenzen: „Wir müssen die doppelte Trafo-Leistung vorsehen und besonders auf die Ebenheit der Bodenplatte achten. Das führt zu höheren Herstellungskosten.“ So etwas sei nur nutzerspezifisch sinnvoll, sagt Bülent Alemdag, der ergänzt, dass es ein Revival von „Built-to-Suit“-Objekten geben werde. Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und der Einsatz von erneuerbaren Energien sind für Oliver Blüher zentral. „Eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung wird nicht nur von den Investoren gefordert, sondern auch von den Mietern.“ Green Leases gehörten ebenfalls dazu. Alle Aconlog-Neubauten würden mit Luft-Wärmepumpen ausgestattet, was sich auch auf die „zweite Miete“ positiv auswirke. Am effektivsten lasse sich zwar mit Gas-Dunkelstrahlern heizen, „aber man weiß nicht, wohin der Gaspreis geht“. Mit ihren großen Dachflächen sind Logistikimmobilien ideale Lieferanten von Solarstrom. „Wir können unseren Mietern einen festen Strompreis anbieten“, berichtet Bodo Hollung. Das ist möglich, weil LIP Invest eine Schwestergesellschaft für Photovoltaik-Anlagen gegründet hat, die Avanlog Solar. Eine klimafreundliche und bestenfalls sogar autarke Energieversorgung wünschen nicht nur die Mieter. „Auch die Banken werden künftig genauer darauf schauen“, erwartet Dirk Hartmannshenn.
Für die Immobilieneigentümer eröffnen sich durch die Photovoltaik neue Geschäftsmodelle. „Logistikimmobilien liegen immer verkehrsgünstig. Wir befassen uns damit, nicht nur auf dem Gelände selbst, sondern auch außerhalb des Zauns E-Ladesäulen zu installieren“, sagt Oliver Blüher mit Blick auf die steigende Zahl von Elektroautos. Aber nicht alle Nachhaltigkeitsideen stoßen bei der Runde auf Gegenliebe. Dirk Hartmannshenn berichtet von einem Projekt, bei dem die Kommune eine Dachbegrünung forderte. „Aus Gründen der Statik würde das aber dazu führen, dass mehr Beton und Stahl verbaut werden müssen“, was den Einsatz an grauer Energie erhöhe. „Weil konkrete Definitionen fehlen, ist es schwierig, von ESG-konformen Logistikimmobilien zu sprechen“, merkt Bodo Hollung an. Auch in einem Scoring wie dem von GRESB sieht er nur einen geringen Mehrwert, weil es zu wenig Vergleichsportfolios im Logistikbereich gibt.
Bei Bestandsimmobilien und den geforderten Nachhaltigkeitseigenschaften kommt es auf die Mieterklientel an. „Konzerne dürfen keine Objekte mieten, die nicht eine gewisse Klimafreundlichkeit bieten“, berichtet Bülent Alemdag. Kleinere Nutzer seien da weniger streng: „Wenn die Objekte eine gute Lage haben, werden sie vom Markt aufgesaugt.“ Was sind dann gute Lagen, einmal durch die gesamtdeutsche Brille betrachtet? Davon gebe es viele, meint Bülent Alemdag. Nicht nur die Top-7 wie bei Büroimmobilien, sondern „Top-20 oder Top-30“. Er verweist auf den Aufstieg von Regionen wie Magdeburg, die jetzt beliebt seien, „weil es noch Grundstücke gibt“. Davon würde sich Bodo Hollung mehr wünschen und nennt speziell eine Achse in Bayern: an der Autobahn 94 von München nach Niederbayern. „Diese Lage hat dank der Logistikrouten in Richtung Österreich viel Potenzial.“ Aber grundsätzlich vertritt er die Ansicht: „Alles in Deutschland ist – bis auf wenige periphere Lagen – gut.“
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